Unter “geschlossene” Immobilienfonds versteht man Fonds, bei denen die Fondsgesellschaft für die Finanzierung von größeren Investitionsprojekten eine vorher festgelegte Kapitalsumme von vielen Anlegern einwirbt.

Wurde nun das benötigte Kapital eingeworben, so wird der Immobilienfonds geschlossen. Dadurch ist die Anlegeranzahl natürlich begrenzt. Die Fondsgesellschaft tätigt die Investition. Die Gesellschaft ist rechtlich oft als Kommanditgesellschaft (KG) organisiert. Diese KG platziert das Kapital für das genau definierte Projekt. In der Regel wird hierbei im Inland oder im Ausland in Wohnimmobilien wie auch in Gewerbeimmobilien investiert.

Geschlossene Immobilienfonds sind erst ab einer Mindesteinlage möglich. Die gängigen Mindesteinlagen für geschlossene Immobilienfonds belaufen sich auf 10.000 Euro, 20.000 Euro und 50.000 Euro (manchmal auch schon ab 5.000 Euro). Auf diese Einlage wird dann für gewöhnlich ein Agio von 5 Prozent erhoben. Hiermit werden die Nebenkosten (zum Beispiel die Vertriebskosten) abgedeckt.

Geschlossene Immobilienfonds haben eine Laufzeit, die zwischen 5 und 20 Jahren beträgt. Früher konnte der Anleger seine Fondsanteile während der Laufzeit nicht wieder verkaufen. Oder er gab sich mit Verlusten zufrieden, denn die Anteile wurden in der Regel nicht auf dem Markt gehandelt. Auch konnte man die Anteile innerhalb der Laufzeit nicht an die Emissionshäuser zurückgeben. Die Rückzahlung erfolgte erst nach Ende der Laufzeit, wenn das Emissionshaus den Fonds durch Objektveräußerung auflöst.